Источник: PrimaMedia Владивосток посетила команда Open Urban — эксперты, которые знают многое об индустриальном домостроении, участвовали в реализации знаковых проектов комплексной застройки в Москве и Санкт-Петербурге и готовы делиться опытом с коллегами на Дальнем Востоке. Как строительство современного индустриального жилья может изменить Владивосток, что такое урбанистические острова, и каким будет один из самых масштабных частных проектов комплексного освоения территорий в Приморье, рассказали ИА PrimaMedia руководитель OU Тимур Богданенко и ведущий архитектор Полина Лызлова. 

Справка: Open Urban — одна из ведущих проектно-консалтинговых компаний, специализация которой — комплексное проектирование доступного типового жилья на всех стадиях, от проведения маркетинговых исследований до разработки проектной и рабочей документации и авторского надзора. В портфеле компании немало знаковых проектов комплексной застройки в Москве и Санкт-Петербурге, среди них ЖК "1-й Лермонтовский", ЖК "1-ый Ленинградский", ЖК "Южная Битца" и другие кейсы на миллионы квадратных метров жилья. В Приморье Open Urban разработала проект комплексной застройки "Зеленый бульвар-2", проектировала жилой дом на улице Нейбута, а сегодня участвует в работе над проектом "DNS Сити" — одним из самых масштабных частных проектов комплексного освоения территории в регионе от группы компаний "DNS Девелопмент". 

Монолит vs панели 

— Тимур Сергеевич, ваша команда — эксперты и амбассадоры массового доступного типового жилья. Почему?

— Миссия нашей компании — сделать покупку нового жилья доступной для различных групп населения, а также создать качественную жилую среду на новых городских территориях. Мы разрабатываем типовые решения как для индустриального, так и монолитного домостроения. Это стандартизированные планировки квартир и секций, из которых формируют различные типы жилых домов. Используя набор таких типовых решений (каталог), можно быстро и недорого (с наименьшими затратами) проектировать большие объёмы доступного жилья, при этом выдерживая качество девелоперских проектов на высоком уровне, учитывая все актуальные потребности и сценарии жизни будущих жителей.

Такой стандартизированный подход широко применяется при застройке новых городских территорий и реорганизации уже застроенных городских пространств, способствует росту городского населения и тем самым ускоряет урбанизацию. В Приморье у команды ОU в работе несколько проектов, в том числе мы участвуем в работе над проектом "DNS Сити", который станет примером именно такой современной комплексной застройки. Собственно, цель нашего визита во Владивосток — презентация заказчику — группе компаний "DNS Девелопмент" концепции мастер-плана "DNS Сити". 

— Сегодня и у застройщиков, и у покупателей жилья в Приморье в приоритете — монолитные технологии. У многих "панельки" ассоциируются с унылыми домами 83-ей серии — неудобные планировки, промерзающие стены и мрачные подъезды. Как изменить картину сознания?

— Неудивительно, что панельное домостроение в последние годы не развивалось в Приморском крае. Технология достаточно капиталоёмкая и больше подходит для масштабной комплексной застройки, а современной производственной базы соответствующей мощности в регионе не было. Сейчас она появилась — Домостроительный комбинат "Приморье"выпускает разнообразные виды наружных и внутренних стеновых панелей, все виды железобетонных изделий, которые необходимы для строительства жилья. Мы как эксперты в проектировании разрабатываем стандартизированные проектные решения, на основе которых в последующем формируется заказ для завода на производство конкретной номенклатуры изделий, из которых и будут собирать дома разной этажности. 

Нужно понимать, что современное индустриальное домостроение, современные технологии производства, которые теперь доступны и застройщикам Приморья, ушли далеко вперед от наследия советского прошлого. Это качественное, комфортное и красивое жилье.

Если мы посмотрим на масштабные проекты ведущих российских застройщиков — таких как "ДСК-1" в Московской области — то увидим, что это достаточно распространенная и стандартизированная технология. Большинство комплексных проектов по строительству жилья в центральной России возводят именно так. И это современное жилье, которое соответствует трендам в девелопменте, архитектуре, а самое главное — соответствует представлениям клиентов о комфортной жизни.

— Ограничения по этажности для панельного домостроения — это миф?

— Даже в рамках одного панельного дома могут сочетаться жилые секции, допустим, 6, 11 и 13 этажей. Смотрится это очень интересно — из каждой точки с изменением перспективы меняется и силуэт здания. Такие стандартизированные решения разработаны и для "DNS Сити".

— Вы и сами говорите о том, что индустриальное домостроение — это, прежде всего, стандартизированная система. Бытует мнение, что всё, поставленное на поток, — дешёвое и не радует глаз. Есть ли здесь доля правды?

— Давайте посмотрим на современный символ Сингапура — комплекс зданий Marina Bay Sands. Автор проекта архитектор Моше Сафди — один из классиков типового проектирования. При всех своих эстетических достоинствах Marina Bay Sands — это две типовые башни, в которых расположены тысячи типовых планировок апартаментов и гостиничных номеров. Немало типовых проектов в России заслуживают внимания с точки зрения архитектуры и фасадных решений. Один из самых показательных в нашем портфеле — ЖК "1-й Ленинградский". Это шесть панельных корпусов 12 и 15 этажей с очень интересными фасадными решениями и большим набором дополнительных функций.

— Мнение, что качество монолитного дома всегда лучше панельного — ещё один миф?

— Напротив, наш опыт говорит о том, что качество сборного дома из ЖБИ выше. Потому что фасадные панели здания изготавливаются на производстве — это навесная трехслойная панель с утеплителем и готовым фасадом из высококачественной керамической плитки, которую поставляют на стройплощадку уже полностью готовую к монтажу. Логично, что выпущенные серийно, в условиях заводского цеха изделия, где на каждом этапе производства производится контроль качества, превосходят по своим характеристикам фасады, сделанные непосредственно на стройплощадке. Кроме того, если раньше монолитные дома выигрывали в отношении планировок и высоте потолков, то сейчас и эта разница осталась в прошлом. В панельных домах возможны самые разные планировки, включая студии и квартиры с совмещённой кухней-гостиной, мастер-спальнями, двумя санузлами, высота потолков может достигать 3-3,5 метров, возможны окна с заниженным подоконником и французские балконы. Кроме того, априори это доступное жильё.

Заказчику не нужен "полуфабрикат"

— Нередко застройщикам интересна технология, но они не знают, как к ней подступиться, потому что не хватает опыта, нет архитекторов, проектировщиков, команды, которая разбирается в индустриальном домостроении. Отмечаете ли вы такую проблему в Приморье?

— На самом деле девелоперу-заказчику всегда интересно купить готовый продукт. Ему не нужен "полуфабрикат", следовательно, не требуются и какие-то узкие компетенции в индустриальном домостроении. Он обращается к производителю, на завод, и приобретает готовые решения — от "коробки", которую соберет на стройплощадке, до решений в области инженерных систем. 

А чтобы сделать дом красивым, "в своём стиле", в составе каталога Open Urban есть "бесплатный архитектор" — фасадный конструктор. Он уже содержит наборы готовых решений по этажности, цветам, текстурам и конструктивным особенностям объекта. Так что каждый заказчик может сформировать тот дом, который хотел бы видеть. Но, конечно, если девелопер хочет что-то особенное, авторский поход к архитектурным решениям — в рамках индустриального домостроения это тоже возможно. Несмотря о том, что мы говорим о системе — она очень гибкая и вариативная.

Взаимосвязанный город 

— И, конечно, большая работа — формирование мастер-плана "DNS Сити". Каким будет один из самых масштабных частных проектов комплексного освоения территории в Приморском крае?

— Несмотря на весь наш богатый опыт работа над мастер-планом была очень интересной и непростой. Подход, который мы использовали, назвали "взаимосвязанный город". Главным вызовом для проектировщиков стал рельеф земельного участка: регулярная квартальная сеть жилой застройки "DNS Сити" органично встроена в природный зеленый каркас, а также использует систему водных объектов в участках понижения рельефа. Эту особенность мы сделали одной из основных фишек проекта. Важно, что заказчик — группа компаний "DNS Девелопмент" — сделала особый акцент на сохранении естественного ландшафта, уже существующих зеленых зон.  На мастер-плане участки понижения ландшафта превратились в зоны благоустройства и прогулочные зоны, которые пронизывают всю застройку. Так нам удалось максимально сохранить естественный рельеф и выделить дополнительное рекреационное пространство, где жители будут наслаждаться отдыхом на природе и заниматься различными активностями. Это и есть "взаимосвязанный город". Имеется ввиду связь город — человек — природа. 

В то же время "DNS Сити" объединит все функции мини-города. Мастер-план предусматривает две общеобразовательные школы, два детских сада, деловой центр, современный торгово-развлекательный и культурный центр, развитую сеть объектов стрит-ритейла. Все это драйверы экономического роста, создающие полноценную городскую среду, насыщенную функциями, формирующую новые рабочие места. 

— То есть именно через такие новые районы развиваются современные города?

— Комплексные проекты застройки территории оказывают системное влияние на экономику региона и, конечно, на общее развитие городских агломераций. Например, в 2019-2020 году команда OU разрабатывала для московского застройщика "ДСК-1" серию панельного домостроения "Евромодуль". Это был достаточно большой проект, включающий больше количество типовых квартир и секций. Сейчас по нашим разработкам реализуются несколько крупных проектов комплексной жилой застройки в Московской области. Около 2 млн кв. метров жилья находятся в процессе строительства и проектирования. С появлением нового продукта на рынке появляются и новые рабочие места, включая строителей, архитекторов и других специалистов, которые принимают в нём участие. Эта системная связь лежит в основе многих процессов.

Урбанистические острова 

— Есть вопрос от сообщества урбанистов нашего города. Часто встречается мнение, что попытка создать такой идеальный мини-город в отрыве от большого Владивостока представляет немалые риски и может оказаться не вполне жизнеспособной, ведь бизнес приходит в новые районы с большим запозданием. Что вы на это скажете?

— Скажу, что большое количество реализованных проектов и наши маркетинговые исследования доказывают обратное. Ощущение жизни в городе даёт экосистемность — набор городских функций, которые обеспечивают дополнительные сервисы. Это пекарни, аптеки, магазины, мастерские и другие предприятия. Город — это не только жильё, это и бизнес. Поэтому в рамках мастер-плана большую роль играет комплексность проекта и достижение определённой минимальной плотности застройки, формирование критической массы населения на планировочную единицу. В зависимости от этой плотности и транспортной связанности возникают различные городские функции. Так устроена экосистема урбанизма. И на своих проектах мы хорошо её изучили. На самом деле новая урбанизация помогает развивать города по всему миру. 

— Существует стандарт комплексного развития территорий, разработанный по инициативе правительства РФ, Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ "Стрелка", чтобы задать новую планку качества городской среды и жилой застройки во всей стране. Подготовленный OU мастер-план проходил оценку на соответствие этому стандарту?

— В 2020 году мастер-план был передан на оценку в КБ "Стрелка" и получил "золотой стандарт" — эксперты высоко оценили его проектные решения. Это база, которую мы сейчас вместе с командой "DNS Девелопмент" актуализируем и адаптируем к уже утверждённому ДПТ всего земельного участка проекта площадью 123 Га. Я думаю, если говорить о качестве благоустройства городской среды в "DNS Сити", ничего подобного в Приморье ещё никто не делал.

— Тимур Сергеевич, каковы ваши дальнейшие планы в Приморье и на Дальнем Востоке?

— Планируем работать с застройщиками и девелоперами. Интерес со стороны профессионального сообщества есть. Я думаю, должно пройти определённое время, чтобы застройщики оценили уже реализованные проекты, созданные по технологии индустриального домостроения, не только в формате малоэтажных домов (уже реализованный успешный проект — жилой комплекс "Формат" от "DNS Девелопмент"), но также жилья средней этажности и многоэтажного 17-25 этажей. Успешный опыт привлечёт новых заказчиков. Мы, в свою очередь, будем популяризировать технологию индустриального домостроения и стандартизированный подход. Сейчас мы запускаем серию онлайн-семинаров (18+), посвящённых проектированию современного многоквартирного жилья для специалистов со всей России, приглашаю присоединиться и застройщиков, архитекторов из Приморья. Первый семинар пройдет уже 27 февраля.

— Какой практической информацией вы поделитесь на семинарах?

— Главная цель — рассмотрение актуальных задач и методов повышения качества жилой застройки и девелоперского продукта. Курс включает три блока: история, практика, продвижение. Спикерами выступят ведущие архитекторы, маркетологи, светодизайнеры и другие профильные специалисты. Расскажем в том числе о том, что делает дома особенными — о методах и приёмах, повышающих качество жилого дома в своём ценовом сегменте, поговорим о продвижении бренда. Обсудим отраслевые проблемы, перспективы и, кстати, поделимся очень интересными фактами по Владивостоку.