Источник: ИА PrimaMedia Группа компаний "DNS Девелопмент", как известно, во Владивостоке не строит, предпочитая комплексно осваивать территории на полуострове Де-Фриз и далее в Надеждинском районе Приморья. Конечно же, как комплексный застройщик "DNS Девелопмент" — и первопроходец, и флагман этого направления жилищного строительства в Приморском крае. Но вот что у группы компаний в "сухом остатке" турбулентного 2022 года и что — в перспективах 2023-го и далее? Об этом — в интервью ИА PrimaMedia с директором "DNS Девелопмент" Константином Богданенко.

 — 2022 год был сложным для экономики: санкции, частичная мобилизация, официально признанное снижение доходов населения… В общем, целый комплекс вызовов. "DNS Девелопмент", между тем, занимается комплексным строительством жилья в Приморье. Как наложился этот комплекс вызовов на ваше комплексное строительство?

— С точки зрения бизнеса "DNS Девелопмент", скорее всего, никак не наложился. И это, конечно же, хорошо, в том числе и потому, что ситуация подтвердила: изначально мы поставили себе пусть и суперамбициозную, но правильную задачу — сделать полную цепочку создания ценностей, касающихся жилой недвижимости. От разработки идеи, концепции — и до продаж, и даже до последующего обслуживания жилья собственной управляющей компанией.

Ведь, как правило, девелоперы многие вещи делают — а точнее, покупают — в формате аутсорсинга. Покупают проекты, привлекают субподрядчиков на строительство, отдают на откуп продажи… А мы для себя решили делать все это своими силами.

Начинается все с разработки концепции проекта и анализа рынка — моделирования спроса, ценовой политики, далее — разработка мастер-плана и непосредственно проектной документации каждого объекта в отдельности, которые в последующем становятся техническим заданием для нашего завода ДСК "Приморье", для собственного генерального подрядчика и строительно-монтажного управления. Начинается работа на площадке, строительство, одновременно с этим коммерческий отдел открывает продажи. Но даже после того, как дом сдан, а ключи переданы, мы как девелопер не уходим. На этом этапе начинается работа других наших подразделений — гарантийного отдела и собственной "Управляющей компании ДНС Эксперт".

Еще одно направление нашей работы — формирование среды для развития добрососедских отношений — для этого создаем Соседские центры, где жители сперва знакомятся друг с другом, а затем самостоятельно начинают проводить мероприятия, запускают различные общественные инициативы.

Крайне важна работа по строительству школ и детских садов, эти проекты можно назвать исключительными и сложными, так как мы говорим о государственно-частном партнерстве. Их реализацию курирует специальное подразделение — департамент развития социальных проектов. И, конечно, отдельная команда занимается строительством и последующим развитием направления коммерческой недвижимости. Ведь мало простроить торговый центр — нужно пригласить партнеров, которые будут успешно развивать свой бизнес на этой площадке, с другой стороны — нужно учесть потребности жителей нового жилого комплекса в товарах и услугах. Вот такая сложносочиненная получается система. С другой стороны — именно за счет слаженной работы всех подразделений группы компаний получается создавать по-настоящему комплексные проекты. 

Честно сказать, если бы мы знали изначально, с каким количеством сложностей в выстраивании процессов столкнемся на пути самостоятельного запуска полного цикла девелоперского проекта, то, может быть, и передумали бы (смеется). Но — дорогу осилит идущий, и сегодня эта самодостаточность позволяет нам не так сильно зависеть от происходящего вокруг. Конечно же, мы в любом случае напрямую привязаны к рынку, просто потому что покупателями наших ценностей являются наши же граждане.

— То есть год убедил вас в известной аксиоме: чем сложнее система, тем она устойчивее в стрессовых ситуациях?

— Именно так и есть. И по-другому, я уверен, у нас бы ничего не получилось. Ведь мы — одни из немногих на Дальнем Востоке, кто занимается комплексным освоением территорий. Когда не просто строятся дома и продаются квартиры, а создается инфраструктура, которая позволяет жителям, которые покупают квартиры в этих домах, жить нормально, комфортно. И здесь есть всем понятные индикаторы: школы, детские сады, дороги, скверы, торговые центры и все иное, что необходимо для того, чтобы человек чувствовал себя человеком, а не каким-то "попаданцем", оказавшемся в незнакомой части города с неизвестно какой (или, наоборот, хорошо и печально известной) инфраструктурой.

Мы для себя изначально приняли решение — не строить внутри Владивостока, не развивать "традиции" точечной застройки. И во многом это решение прямо вынуждает нас эту социальную инфраструктуру создавать. Иначе наше жилье просто покупать никто не будет. Государство в лице властей края и губернатора активно идет нам навстречу и помогает, так как ни один застройщик не в состоянии в одиночку, только за свой счет создать всю инфраструктуру. Это — общая задача по формированию нового качества жизни на конкретной территории. Во многим кстати, благодаря такой поддержке наш проект "DNS Сити", в который еще 2-3 года назад мало кто верил, уже начал реализовываться. 

 — Про "DNS Сити" — несколько позже, если позволите. А пока — о "сухом остатке" 2022 года.  Что с проектом поселка "Новый Де-Фриз"? С жилым комплексом "Формат"?

 — Наш первый комплексный проект — поселок "Новый Де-Фриз" — мы практически завершили. Это теперь — готовый, заселенный поселок. Там в продаже остался только один коттедж, но нет сомнений, что и этот дом скоро встретит свою семью.

Торговый центр в поселке — работает, арендаторами наполнен. Спортивные и детские площадки — функционируют. Создано ТСЖ, которое выступает заказчиком работ по обслуживанию у нашей "Управляющей компании ДНС Эксперт". Наш уникальный Соседский центр наполнен интересными и полезными мероприятиями для жителей, что позволяет многие вопросы начала совместной жизни людей внутри поселка организовывать.

Теперь — жилой комплекс "Формат". Он активно строится, уже сдано семь домов, восьмой по счету дом сдаем в начале 2023 года.  Вообще в следующем году планируем сдать как минимум четыре дома. Так что, думаю, к концу 2023-го в "Формате" будет жить до 900 семей (сейчас живет более 300 семей, еще более 100 — обустраивают свои новые квартиры и готовятся к новоселью).

Последние две недели — рекордные по результатам года продажи в "Формате", кстати. Мы думаем, что история с созданием там государственного образовательного центра (школа плюс детский сад, "два в одном") очень сильно повлияла на интерес к жилому комплексу. Так что силы, которые мы потратили на запуск этого проекта в рамках государственно-частного партнерства, того стоили.

И в целом мы видим, что идея жить на Де-Фризе — а не на Чуркине или, скажем, Змеинке — многим уже кажется вполне правильной. Дорога от "Формата" до "Зари" во Владивостоке на машине — 15-20 минут. С Чуркина в центр в часы пик — однозначно дольше. Скажу честно: люди, которые живут сейчас в "Формате", дают нам обратную связь, бывает иногда и критика разных организационных вещей, и мы с этим работаем. Но вот жалоб на то, что жителям долго и неудобно ехать в город — не было. Кстати, сейчас уже окончательно подтверждено — на "Формате" появится своя автобусная остановка. Она уже установлена перед торговым центром, и после новогодних каникул сюда будет заезжать и забирать пассажиров автобус № 111. На нем можно доехать до центра Владивостока, до ж/д вокзала.

 — Резюмируем: рекордные продажи — это хорошо. Но ведь, наверное, еще и льготная ипотека помогла?

 — Не то что помогла. "Дальневосточная ипотека" вообще является главным драйвером приобретения новых квартир, и не только у нас, но и вообще по Дальнему Востоку.

Около 90% наших покупателей пользуются ипотечными программами. Когда весной и летом был, скажем так, некий коллапс на рынке недвижимости, начали расти ставки, все девелоперы Приморья серьезно "провалились" с продажами. Сейчас мы, к счастью, вернулись к стандартным механизмам работы, и это очень позитивно и для девелоперов, и для потенциальных покупателей жилья.

Мы от лица "DNS Девелопмент" всегда говорили и продолжаем говорить, что ДВ-ипотеку нужно расширять, делать программу еще более доступной. Нужно повышать возможный возраст получателей такой ипотеки. Нужно также стремиться к тому, чтобы те люди, которые могут стать основой будущего Приморья, не уезжали из региона. А кто сейчас эти люди? Молодые и в массе еще не семейные, то есть по действующим правилам они в ДВ-ипотеку не попадают.

Чтобы системно корректировать параметры льготной ипотечной программы, нужна, конечно, активная позиция на многих уровнях. И я уверен, что такая позиция уже есть — и на уровне нашего Приморского края, и на уровне Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики, и на уровне Минвостокразвития.

С другой стороны, мы все понимаем, что время сейчас — непростое, а льготная ипотека для государства — дорогое удовольствие.  Но все-таки и Дальний Восток — наверное, самая большая точка экономического роста в России сегодня. И хотелось бы, чтобы внимания к нашему федеральному округу, выраженного в конкретных вещах, было еще больше.

 — И всем, я думаю, этого хотелось бы. А то у нас, на Дальнем Востоке, как говорится, "все так дорого". Стройматериалы, например. Кстати, в феврале этого года вы же запустили уже третью очередь ДСК "Приморье", который, собственно, и закрывает вопросы проектов "DNS Девелопмент" с домокомплектами. Как показала себя третья очередь по итогам года?

— Все работает. И нужно сказать, что третья очередь, как и весь завод, оснащена современным оборудованием. Пока что еще, конечно, мы не вышли на полную проектную мощность завода, это до 150 тысяч кв. метров жилья в год. Думаю, через год-другой разгонимся. Пока работаем на уровне 50 тысяч кв. метров жилья в год, закрываем все свои потребности и обеспечиваем поставки ЖБИ-изделий другим девелоперам.

Например, группа ПИК строит у нас в Приморье большой проект на Патрокле. Сейчас конкретно идет строительство двух домов, и на обоих объектах идет монтаж наших железобетонных навесных панелей с готовым фасадом. Хочу, пользуясь случаем, выразить большую благодарность ПИК за хорошие партнерские отношения и готовность всегда совместно искать и находить наилучшие формы сотрудничества.  

Есть и другие заказчики. Кто-то покупает весь домокомплект целиком (это полный комплект ЖБИ, из которых можно построить "коробку" дома), кто-то — отдельные виды изделий: навесные стеновые панели с готовым фасадом, пустотные плиты перекрытия, сваи, лестничные марши и так далее.

 — А как с кадрами на ДСК "Приморье", не было сложностей?

 — Это вы на частичную мобилизацию намекаете?

 — На нее.

— Нас это тоже коснулось. Команда отдела по работе с персоналом хорошо сработала, проблемы решались и решаются. Сейчас у нас на комбинате задействовано 350 рабочих мест, при выходе на полную мощность и, соответственно, круглосуточную загрузку будем доводить до 600 и более. Сейчас как раз разрабатываем несколько системных механизмов привлечения специалистов, готовимся. У нас и у самих большие планы, и портфель внешних заказов у завода растет серьезно.

 — В 2020 году — какой спокойный был год на самом деле — вы озвучивали планы по созданию "DNS Сити".  Проект и тогда многим казался весьма, скажем так, амбициозным, сегодня же он кажется амбициозным уже как минимум. А что происходит с "DNS Сити" в действительности?

 — Знаете, мы уже накрепко связаны своими обязательствами и перед общественным мнением, и вполне конкретными, юридически закрепленными обязательствами перед правительством Приморского края. Мы получили инфраструктурный кредит, около 2,5 млрд рублей, на создание инженерной инфраструктуры для "DNS Сити" — электроэнергия, водоснабжение, водоотведение. Прорабатываем вопросы по созданию дорожной сети, по социальной инфраструктуре — школы, детские сады и так далее. Благо что опыт в этом по ЖК "Формат" у нас есть.  

На сегодня у нас практически полностью готов мастер-план проекта на все 123 гектара, утвержден ДПТ, начинаем строительство сетей. Мы согласовали с правительством края, что наш первый дом на 11 тысяч "квадратов" вводим в конце 2024 года, а в 2025-м — должны сдать еще 25 тысяч кв. метров. Уже сейчас ведем подготовку площадки к началу строительства, там уже работает техника. Но это, что называется, осторожный, консервативный сценарий. Если рынок, если наши покупатели будут требовать быстрее — построим и предложим раньше.

У нас появились и новые союзники в этом проекте — в лице Минвостокразвития. Ведь "DNS Сити" и город Спутник — это, по сути, одно целое, по крайней мере, географически.

 — Многие коллеги, к слову, часто поминают ваш проект "DNS Сити", изучая схему расположения Спутника. Думают, что будет у вас конкуренция — за ресурсы, инфраструктуру, жителей. А получается — будет интеграция?

 — На мой взгляд, самое разумное и правильное движение в части развития города Спутник, как и "DNS Сити" — это движение в сторону нового района города Владивостока. Тогда эти проекты превращаются, скажем образно, из некоего "сферического коня в вакууме" в нормальную рабочую лошадь, которая всем понятна. Мне представляется, что в будущем мы должны услышать об этом.

— То есть — рост агломерации? 

— Да. Это — нормальная точка роста для Владивостока, это — нормальное и относительно дешевое по сравнению с другими проектами расширение Владивостока. Причем в этом заинтересованы, что называется, все стороны.  И именно поэтому я думаю, что к этому решению мы и должны прийти в ближайшие полгода.

Действительно, требуется большое количество технических решений, законодательных инициатив, даже изменений в федеральном законодательстве. Но все это ведет к тому, что правильно будет развиваться и транспортная инфраструктура Владивостока, и сетевая. Вообще, это нормальный стратегический процесс "выхода" города на понятную и качественную территорию. Там хороший ровный ландшафт, частично есть инфраструктура, прежде всего дорожная — тот же низководный мост, железная дорога. Есть уже некоторые вещи, которые с точки зрения капитальных затрат — просто глобальные.

И когда еще в 2021 году мы выступали на Восточном экономическом форуме (12+), уже тогда мы защищали идею того, что "DNS Сити" может и должен стать развитием Владивостока. Словом, сама жизнь город в сторону Де-Фриза подталкивает.

 — А тем временем приближается Новый год, принято дарить подарки — и приятные, и полезные. Посоветуете, как находить сторонников своим проектам и начинаниям, особенно — среди органов власти?

 — Я уверен, что никакого секрета здесь нет. Просто нужно обязательно уделять этому время в своей работе и осознавать важность такой поддержки. Это осознание, конечно, рано или поздно приходит, когда ты не раз и не два "ударился лбом об стену". Но лучше, наверное, сразу хорошо подумать и лоб поберечь (смеется).

Второй важный момент: чтобы взаимодействовать с властью, нужно быть "чистым и белым". А когда используются разные, скажем так, нестандартные механизмы работы, идти к власти за поддержкой — бессмысленно. Иными словами, для того, чтобы выстраивать  грамотные коммуникации с государством, нужно прежде всего понимать и разделять цели государства, а это — развитие коммунальной, транспортной, социальной и иной инфраструктуры, которая  необходима для формирования комфортной и безопасной среды для жизни населения. Помимо этого, бизнесу нужно обеспечивать инвестиционную активность, конкурентоспособность производимого продукта или услуг, исполнять налоговые обязательства.

Думаю, кстати, что многие из "точечных" застройщиков прекрасно понимают, что поход с "просьбами" к власти подразумевает собственную открытость. И не идут.

Еще момент, который очень касается как раз "точечных" проектов: наличие у тебя разрешения на строительство вовсе не означает, что ты можешь не учитывать общественное мнение. В любом случае нужно договариваться с людьми, которые живут в том районе, где ты намерен строиться. Мне представляется, что позиция win-win — самая правильная и разумная, но почву для нее, конечно же, надо готовить серьезно.  

Поэтому комплексная застройка вне существующей — на мой взгляд, единственное стратегически правильное движение. Которое позволяет масштабно решать задачи не за счет интересов других, а создавая действительно концептуально и качественно новые ценности.