Константин Богданенко: Наш подход - это комфортное жилье плюс инфраструктура

17.03.2022
Источник: ИА PrimaMedia.ru

Проекты комплексной застройки в Приморье в период вполне объяснимой стагнации строительной отрасли продемонстрировали хорошую устойчивость даже к самым резким изменениям экономической и финансовой конъюнктуры. Во всяком случае, флагман этого направления — группа компаний "DNS Девелопмент" — демонстрирует сегодня полную уверенность не только в продолжении работ по строительству жилого комплекса "Формат", но и готовится к запуску более амбициозного проекта "DNS Сити". Почему комплексный подход к девелопменту оказался самой надежной стратегией и какое будущее ждет игроков рынка недвижимости и их клиентов — приморцев? Об этом обозреватель ИА PrimaMedia Александр Куликов побеседовал с директором ГК "DNS Девелопмент" Константином Богданенко.

 "Все планы — в силе"

— Константин Сергеевич, сейчас много говорят о том, что недружественное давление на экономику России — это хороший повод для отечественного бизнеса расправить крылья. Вы видите сегодня такое "окно возможностей"?

— Любой кризис — это всегда возможности. Просто надо иметь достаточно оптимизма для того, чтобы видеть в кризисе не кучу проблем, а, действительно, окно возможностей. В этом смысле и нынешний кризис можно рассматривать с аналитической точки зрения.

Но мы-то занимаемся вполне приземленными делами — мы строим комфортное жилье для людей. И во многом то, что сейчас происходит, является, не побоюсь этого слова, личной трагедией для тех людей, которые рассчитывали на покупку квартиры в ближайшем будущем, долго к этому шли, но оказались в такой ситуации, когда многие, казалось бы, обыденные вещи — прежде всего, возможность взять ипотеку по адекватной ставке — сегодня недоступны. Так что к возникшей ситуации можно относиться по-разному.

Что касается бизнес-процессов, нужно, я уверен, полагаться на здравый смысл, на способность трезво оценивать ситуацию в целом и принимать правильные решения.

— Все ли проекты "DNS Девелопмент" остаются в силе или их придется корректировать? 

— Конечно, жизнь меняется, и какие-то корректировки будут происходить.

Но свою стратегию по комплексному строительству доступного комфортного жилья, где будет реализована концепция современного подхода к домостроению, мы нисколько не изменили. Наоборот, мы стремимся к тому, чтобы ускорить реализацию того, что мы изначально планировали. Проще говоря — строить быстрее.

И уже в этом году постараемся сделать прорыв и в строительстве жилого комплекса "Формат", и в проекте "DNS Сити", который мы анонсировали ранее.

Если нужны детали, то сегодня все процессы на площадке "Формата" идут в штатном режиме — четыре дома сданы и практически полностью заселены, в высокой стадии готовности дома №9 и №10, ведется обустройство фундаментов домов №5 и №6, в графике — строительство детского сада, школы, торгового центра.

Мы также по-прежнему намерены реализовать наш проект "DNS Сити" на 600 тысяч кв. метров жилья, в котором смогут жить больше 25 тысяч человек. Помимо жилья проект будет включать все элементы, соответствующие нашим представлениям о комфортной жизни: дворы без машин, школы, детские сады, коммерческие помещения, общественные места для отдыха и занятий спортом.

Сейчас наша команда ведет подготовку к строительству первой очереди, которая будет состоять из пяти домов. Это более 1 тысячи квартир или более 50 тысяч кв. метров жилой площади. Приступить к строительству мы планируем в конце 2022 — начале 2023 года.

Так что, как видите, мы не отказываемся от своих планов. Более того, в сложившейся ситуации они становятся еще более амбициозными.

— То есть вы остаетесь приверженцами именно комплексного строительства. Как по-вашему, комплексная застройка — по-прежнему в тренде? Есть ли смысл сегодня говорить о ней как об альтернативе "точечной" застройки, которая давно уже стала притчей во языцех?

— Во-первых, нужно сказать, что если мы внимательно посмотрим на рынок Владивостока, на фактически реализующиеся проекты, то увидим, что в действительности никакого такого тренда нет. Есть планы и намерения отдельных участников рынка. Есть масса неопределенностей. Во-вторых, комплексная застройка — точно не альтернатива "точечной" застройки. Это принципиально другой подход к освоению территории, к созданию качественного жилья и хорошего качества жизни. А, в-третьих, только у нас на Дальнем Востоке (в том числе в Приморском крае) комплексная застройка является чем-то новым и необычным. Остальная территория России очень давно развивается в режиме комплексных девелоперских проектов. Так что мы в этом плане идем как минимум по проторенной дорожке.

Другой вопрос — в том, что комплексная застройка требует именно комплексного подхода у компаний, которые занимается девелопментом. И это касается не только денег и вообще финансовой устойчивости. Хотя это один из ключевых моментов, в особенности сейчас — наличие средств, позволяющих запускать длительные проекты.

В целом же речь идет о большем профессионализме. А это, в первую очередь, — умение работать с государством. Потому что комплексная застройка подразумевает очень плотное взаимодействие с государством. 

И это взаимодействие заключается не в том, чтобы получить несколько десятков соток в центре города или в другом месте, построить, что хотел, и пойти дальше. Сегодня взаимодействие с государством — это про другое. Для того, чтобы заниматься комплексной застройкой, нужно строить дороги и сети, нужно строить социальные объекты, школы, детские сады, больницы. От этого никуда не деться. И государству нужно уметь распределить финансовую нагрузку на строительство этих объектов, поскольку именно государство, в принципе, формирует перспективное развитие конкретного города, региона и, как следствие, серьезность планов комплексных девелоперов.

Иногда кажется, что самый простой способ — взять бизнесу все на себя и за свой счет построить город.  Но тогда, я полагаю, ни о каком бизнесе с точки зрения зарабатывания денег вообще не придется вести речь. А вот суметь договориться с государством о совместной работе, о совместном развитии конкретной территории — это как раз и есть то, что требуется от комплексного девелопера.

А потом ведь есть еще и вторая сторона медали. Взаимодействие с государством предполагает очень большие требования, к которым нужно быть готовым. Потому что это — и бюджетные деньги, и работа с федеральным и региональным законодательством, и умение объяснить властям, по каким причинам они должны встраиваться в этот процесс.  Это и умение строго выполнять свои обязательства, потому что, как правило, любое государственное финансирование подразумевает определенные взаимные обязательства, которые выражены в сроках и еще в других показателях.

И когда начинаешь этим заниматься, сразу возникает вопрос: а зачем это вообще нужно делать, если есть множество простых способов зарабатывать деньги? Но тут возникает один момент, который не то чтобы сложно, а как-то необычно воспринимать, будучи участником нашего строительного рынка. Это когда идея девелоперского бизнеса превращается из банального инструмента зарабатывания денег в способ создания ценности, за которую люди готовы платить.

Какую задачу подразумевает условно "простой", стандартный бизнес? Заработать денег. И уже к этой задаче цепляется все остальное, что помогает ее выполнить.  Но, оказывается, есть другой подход. И он говорит, что главная задача — сделать такой продукт, который будет оцениваться рынком и покупателями как продукт, за который стоит заплатить и взамен получить что-то действительно стоящее, ценное.

Мы для себя избрали именно такую идею, сформулировав на ее основе общую миссию компании "DNS Девелопмент".

И эта концепция выражается в одной простой фразе: "DNS Девелопмент" занимается комплексным строительством комфортного и доступного жилья, а также всей сопутствующей социальной и транспортной инфраструктуры". И в этом смысл нашего существования. И смысл существования всех наших подразделений, наших заводов и наших сотрудников. 

"Будем строить школы и детские сады"

— Прекрасная концепция. Но хочется конкретики. На примере жилого комплекса "Формат", например.

— Собственно, на "Формате" мы сейчас и отрабатываем эту концепцию, и она начинает приносить свои плоды. В марте этого года, кстати, ЖК "Формат" признан лучшим малоэтажным проектом на Дальнем Востоке по итогам всероссийской премии "ТОП ЖК-2022". Это очень авторитетная премия, в рамках которой более 400 экспертов оценивали комплексы-новостройки из десятков регионов страны.

Есть и объективная оценка рынка. По данным мониторинга ситуации на рынке недвижимости риэлторской компании "ГРЦ" по итогам 2021 года ЖК "Формат" стал лидером по объему продаж квартир среди новостроек комфорт-класса (доля рынка составила 20%). Можно сказать, что люди голосуют за "Формат" рублем. На сегодняшний день из всего построенного объема жилья продано процентов 90 площадей. В продаже остаются сейчас около 30 квартир, но это большие квартиры площадью около 110-120 кв. м, целевой аудиторией которых, как правило, являются семьи с двумя-тремя детьми.

Вообще "Формат" очень показателен с точки зрения подхода, о котором я говорил. Это современные дома с закрытыми дворами без машин, куда можно спокойно отпускать детей гулять, свой торговый центр, это своя школа, свой детский сад. Кстати, мы первый застройщик в Приморском крае, который инвестирует собственные средства и самостоятельно строит объекты образования вместе с жильем.

— Как я понял, строительство школы и детского сада осуществляется в рамках ГЧП, то есть государственно-частного партнерства?

— Школа, детский сад — это первые и пока единственные проекты в сфере образования в Приморском крае, которые реализуются в рамках ГЧП. Это значит, что мы вкладываем собственные средства, строим эти объекты, обеспечиваем их полное оснащение оборудованием, техникой, инвентарем, полностью готовим их приему детей, и только после ввода объектов в эксплуатацию в течение нескольких лет получаем от государства компенсацию затрат. При этом стоимость проектов жестко регламентирована.  

— А рамки эти, часом, не изменятся? 

— Смотрите, в данной ситуации все, что мы начали делать, мы обязательно закончим. И, конечно, мы рассчитываем на то, что это все-таки будет сделано в партнерстве с государством, и те концессионные соглашения, которые на сегодняшний день действуют, будут выполнены обоими сторонами. Но я вполне допускаю любое развитие ситуации. 

К сожалению, "гадание на кофейной гуще" сейчас не приводит ни к какому уменьшению неопределенности, а, наоборот, создает большое количество поводов для фантазии. Сейчас правильная позиция — это эффективная рефлексия. Раз в неделю смотришь, что происходит, и определяешь собственную позицию.

Главное — иметь стратегический путь, иметь системную идею. Она у нас есть. Мы создаем качественное, комфортное, доступное жилье. Как бы ни изменилась ситуация, мы все равно в этой парадигме живем, жили и будем жить.

Социальные объекты мы точно будем строить. Да, это нужно делать вместе с государством, и мы изо всех сил будем стремиться к этому. Я уверен, что государство искренне заинтересовано в том, чтобы уровень и качество жизни дальневосточников росли.  

В этом направлении мы уже добились определенного результата. Как я уже сказал, история с концессиями по строительству детского сада и школы, — это пока единственная такая история в Приморском крае.  Это было трудно. Причем не потому, что кто-то в органах власти был против, а потому, что это требовало очень серьезного профессионального подхода к оформлению документов. Ведь это бюджетные деньги, и прежде чем в конечном итоге возникнет, грубо говоря, платежка на ту или иную сумму, нужно серьезное, железобетонное обоснование, почему это делается и на основании чего это делается. Понадобилось полтора года увязки и согласований, прежде чем были подписаны концессионные соглашения, и мы приступили к работе. Сейчас уже строим второй этаж детского сада, для школы обустраиваем фундамент.

Я уверен, что когда все это будет готово к 2023 году, желающих жить в новом "Формате" будет еще больше. В целом же мы сегодня не замораживаем продажи: как и раньше, проводятся экскурсии и показы квартир, идет оформление сделок, цены остались на прежнем уровне и открыто размещены на сайте. И я не думаю, что мы будем сильно гнаться за конъюнктурой рынка.

В принципе, идея жилого комплекса заключается в том, чтобы у людей, которые там будут жить, не было особой необходимости уезжать оттуда. Понятно, что было бы неплохо, если бы у них неподалеку было какое-то место работы.

— Если ТОР "Надеждинская" будет развиваться, то и значение "Формата" в этом ключе явно возрастет. Мне довелось побывать на предприятиях двух резидентов этой территории опережающего развития — на заводе по производству кормовых компонентов компании "Арника" и на заводе "Русский минтай". И там, и там мне говорили, что ждут не дождутся, когда "DNS Девелопмент" развернет комплексное строительство в Надеждинском районе. 

— Как видите, уже разворачиваем. Мы взаимодействуем, кстати, и с "Арникой", и с другими резидентами. Уже сейчас в четырех домах "Формата" живут сотрудники предприятий-резидентов. А когда откроются детский сад и школа, ЖК "Формат" со всех точек зрения станет очень неплохим местом для комфортного жилья.  

— Надо полагать, и "DNS Сити" станет новыми шагом на пути реализации вашей концепции комплексного подхода?

— Да, это следующий этап. То, что мы сейчас делаем в "Формате" — это во многом отработка технологий и решений, которые мы будем применять в реализации проекта "DNS Сити". На сегодняшний день, как я уже говорил, наши намерения в части строительства "DNS Сити" остаются без изменений, тем более что мы во многом связаны в этом плане с условиями, под которые Приморский край получил инфраструктурные кредиты на строительство инженерных сетей и дорожной инфраструктуры для этого проекта.

 "Задача простая — строить быстрее и с нужным качеством"

— Константин Сергеевич, а может ли ваш проект стать "якорным" для всей строительной отрасли Приморья? 

— Он уже стал им. Но я вас уверяю, он стал им именно в силу своей модели, в силу нашего подхода к комплексному строительству.  А подход у каждого свой. За весь бизнес отвечать в этой ситуации невозможно.

Повторюсь: рассуждая о строительстве в настоящий момент, мы вообще практически исключили из своей орбиты обсуждение вопросов, касающихся зарабатывания денег. Сейчас невозможно представить и предположить, сколько ты на этом заработаешь денег и заработаешь ли ты вообще.

Задача сейчас очень простая — строить как можно быстрее и с нужным качеством. Вот эти элементы, которые нам надо выполнять. И на это направлена наша деятельность.

Конечно, это может кому-то даже показаться каким-то "недобизнесом", потому что деньги тратятся, а взамен ничего пока не получается. С точки зрения планирования бизнеса тут любой теоретик очень нервно себя чувствует.

Но дело в том, что по-другому сейчас невозможно. И если ты не готов работать так, то ты вообще ничего не будешь делать. Надеюсь, это временная история, не очень длительный период турбулентности. Потом ситуация как-то стабилизируется, можно будет выдохнуть, посмотреть по сторонам и принять какое-то дополнительное решение, что делать в конкретном случае. Вплоть до того, что мы будем сдавать построенные квартиры в аренду.

— А, может быть, это и будет востребовано? 

— Пока что была востребована покупка. А если будет востребовано другое, что ж, бизнес тем и хорош, что он очень гибок и может подстраиваться под любые ситуации. Вопрос только в том, что управление доходными домами — это отдельный бизнес, а мы пока что занимаемся строительством жилья. Арендное жилье — это другой бизнес. Но если мы осознаем, что это наилучший сценарий, то будем заниматься дополнительно и этим.  

— Я думаю, у вас и это получится. Ведь, например, когда группа компаний DNS организовывала свою сеть магазинов, вы же не думали заниматься строительством?  

— Мало того, лично я еще 2 года назад подозревать не мог, что буду заниматься стройкой. Зато сейчас у нас появился смысл жизни. А то, знаете, продавать-перепродавать — неинтересно. А тут делаешь что-то полезное. Приезжаешь, смотришь — а твой дом уже стоит, и люди в нем живут.

— Спрашивая о якорности вашего проекта, я имел в виду еще и возможность развития сопутствующих отраслей (строительные материалы, услуги субподрядчиков и так далее). Можно ли сейчас в Приморье построить дом, опираясь только на местные ресурсы?  

— Конечно, можно. Вопрос в том, кто это захочет делать и кто захочет на это сейчас тратить деньги. Пока в Приморском крае, к сожалению, со строительными материалами дела обстоят так себе. Слава богу, с цементом вопрос закрыт. А вот, например, стекло — это мегапроблема. Везти приходится бог знает откуда. Кирпич приходится завозить, кирпича своего нет. Каких-то смесей для сухого строительства тоже практически здесь не делают.

Часто это связано с геологией, с отсутствием исходных природных материалов. Но я уверен, что они здесь есть. Про то же стекло разговоров было миллион, на востоке в районе Дальнегорска есть свое месторождение силикатного песка, из которого можно стекло лить.  

— Все это есть, я уверен. Как, впрочем, и в том, что начни вы разрабатывать то или иное месторождение, обязательно появятся какие-нибудь инициативные экологи и начнут протестовать.  

— Это нормально, потому что всегда нужно договариваться. Инициативные экологи являются частью нашего общества, где у каждого есть свои интересы. Другой вопрос, что очень часто с ними никто не пытается договариваться, на них просто не обращают внимания. И да, конечно, есть такая история — потребительский экстремизм. Когда под вывеской борьбы за экологию, или за права потребителей продвигается абсолютно понятная тема в интересах конкретных людей.

С инициативными гражданами просто нужно уметь работать. Это же нормально, когда ты вынужден доказывать обществу, что твой проект нужен людям. Ничего в этом удивительного и плохого нет. С чего-то вдруг все будут счастливы, если ты построишь здесь какой-нибудь заводик? Другой вопрос, что общество надо воспринимать как равноценного партнера. Тогда со временем оно к тебе будет относиться с пониманием.  

— Ситуация в обществе сейчас тоже меняется стремительно.  "Макдональдсы" вон закрываются, бутики и так далее. Молодежь нетрудоустроенная бродит. А можете ли вы сказать молодому человеку: "Слушай, друг, а иди-ка к нам на стройку"? 

— Знаете, наш "Домостроительный комбинат "Приморье", мощности которого мы существенно нарастили в прошлом году, весь полностью обеспечен персоналом из местных ребят, живущих в ближайшей округе — Надеждинский район, Владивосток, Артем. Большая часть из них те, кому сейчас около 30 лет. Абсолютно нормальные молодые люди, работают, зарабатывают. Когда будем наращивать объемы производства, еще будем набирать сотрудников. Приходите, пожалуйста. Имеется свой учебный центр. Для начинающих минимальная оплата труда на сегодняшний день в районе 45 тысяч рублей — это на период испытательного срока. Для сотрудников, имеющих определенный опыт, послужной список — до 70 тысяч рублей. Абсолютно нормальные деньги для рабочего начального уровня.  

— Кстати, наличие своего домостроительного комбината как-то укладывается в рамки вашей концепции комплексного строительства?

— Конечно. Выполнение нашей миссии по строительству доступного и комфортного жилья как раз связано с тем, что производит завод. Это и то, из чего строятся комфортные дома, и то, что обеспечивает их доступность. Потому что производство домокомплектов на заводе и их сборка на строительной площадке — всегда быстрее и дешевле.

"Дальневосточную ипотеку нужно сохранить" 

— И еще один вопрос по существу. Как думаете взаимодействовать с банками? Что думаете об ипотеке? Какие ипотечные программы актуальны сейчас? 

— Взаимодействовать с банками будем так, как они будут взаимодействовать с нами. Мы тут особо ничего не выбираем. Они предлагают варианты, мы на них соглашаемся или не соглашаемся.

Пока что говорить о том, что у банков сформирована какая-то определенная позиция, нет возможности. Позиции нет. Точнее, она меняется каждый день. Поэтому зафиксировать свое мнение о том, как мы будем работать в будущем с банками, я не могу. Может быть, вообще никак не будем работать.

Но мне все-таки представляется, что, конечно, банк как финансовый институт — это самый прямой инструмент помощи в кризисных ситуациях, особенно для отраслей и направлений, которые являются стратегическими для страны.

И идея об ипотечном кредитовании граждан, которое косвенным образом влияет на развитие строительной отрасли, мне кажется очень правильной. Если по-прежнему останутся ипотечные программы с выполнимыми для граждан условиями, а не с 20-30% годовых, то это будет очень круто. А если добавятся расширенные возможности именно для Дальнего Востока или для Приморского края, то это вообще будет очень здорово.

Вообще этого было бы достаточно, все остальное выправилось бы естественным образом. Я имею в виду проектное финансирование. Девелоперам самое главное понимать, кто будет покупать соответствующее жилье.

Ну и понятное дело, сейчас очень важно, чтобы в льготных государственных ипотечных программах были пересмотрены абсолютные величины кредитных выплат. Лимиты, к примеру, по Семейной и Дальневосточной ипотеке — до 6 млн рублей, по ипотеке с господдержкой на новостройки — до 3 млн рублей. Что можно купить за 3 млн рублей во Владивостоке? Даже в домах эконом-класса, даже на студии 20 кв. м. таких предложений уже не найти. Если мы говорим про семью с детьми — то им нужна как минимум двух или трехкомнатная квартира для нормальной жизни, и лимит ипотеки в 6 млн для такой покупки, конечно, тоже мал.

Поэтому было бы правильно, чтобы сохранились программы льготного ипотечного кредитования, и чтобы были пересмотрены и увеличены абсолютные величины выдаваемых сумм.

Более того, для удержания людей на территории Дальнего Востока я бы предложил рассмотреть сохранение ставки по ДВ-ипотеке до 2% и возможность расширения возрастного диапазона по этой программе — хотя бы до 45 лет.  

Эти и подобные им меры реально помогут строительной отрасли. Все остальное — "мелочи жизни". Все заинтересованы в том, чтобы в итоге получился продукт, квартира, которую можно продать на рынке. А продать ее на рынке можно в том случае, если работают программы поддержки для граждан, и они могут получить достаточное количество денег, чтобы покупать эти квартиры и счастливо в них жить.